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              土地市场陷保钱袋与防库存两难

              2018-10-11 14:38:16来源: 经济参考报
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              今年以来我国主要城市房地产调控累积次数多达300多次严厉调控下土地市场呈现供应与流拍均创新高的独特现象特别是三四线城市更是成为供应与流拍的主战场

              经济参考报记者近日调研了解到供应大增缘于地方政府财政压力需加大土地融资力度而流拍增加则主要由于房企资金链吃紧?#38498;?#24066;持谨慎态度业内人士指出在地方财政依然严重?#35272;?#22303;地出让金的情况下既要防止流拍可能带来的财政收入问题又要防止增加供应造成的新库存?#34180;?/p>

              供地增加流拍却在蔓延

              当前全国土地市场结构性特征凸出呈现供应与流拍均创新高的独特现象成交总额增长与溢价率降低同时出现

              国家统计局数据显示1至8月全国房地产开发投资76519亿元同比增长10.1%;房地产开发企业土地购置面积16451万平方米同比增长15.6%土地成交价款8177亿元增长23.7%

              经济参考报记者采访发现当前全国土地市场呈现三大特点一是三四线城市成为总成交面积和总成?#27426;?#21452;增长的重要支撑中国土地勘测规划院发布的二季度全国主要城市地价监测报告显示在106个主要监测城市中三线城市住宅地价环比同比增速超过全国主要城市及?#27426;?#32447;城市平均水平处于高位运行19个三线城市的住宅地价环比快速上涨增速超过3%;29个三线城市住宅地价同比增速超过10%

              中原地产研究数据显示前8个月50大城市累计卖地2.47万亿元同比上涨28%杭州突破2000亿元上海重庆苏州卖地超过1000亿元数据显示从三四线城市看多达64个三四线城市卖地突破百亿刷新历史纪录

              二是溢价率普遍下滑热点城市不少地块以底价或逼近底价成交今年8月广州上海出让的多幅宅地均以底价成交厦门在今年7月出让的地块中多幅商住用地楼面价跌破2万元如翔安区13-16片区地块楼面地价为1.8万元/平方米相比两年前同区域的地王3.7万元/平方米跌去近一半

              8月10日太原市举行了?#29615;?#38388;称为史诗?#19969;?#30340;大规模土拍拿出热点区域的8幅黄金地块进行拍卖总面积约82.71万平方米起拍价合计130.82亿元但结果让人大跌眼镜8幅土地全部流拍

              今年以来福州土拍市场渐入寒冬房企土拍?#38395;?#31215;极性大幅下滑今年四次土拍共出让23幅经营性土地有11幅土地因竞买人不足流拍成交的土地也多数以底价成交8月3?#31449;?#34892;的福州第四次土拍4幅土地均以一轮成交外围县市土拍市场热度也大不如前同区域楼面价大幅下滑以福清为例8月27日成交的23号地块楼面价相比5月成交的16号地?#22303;?#23558;近3000元/平方米

              在曾有楼市四小龙之称的安徽省合肥市土地流拍?#24425;?#26377;发生今年8月底合肥市一场土地拍卖会共有七宗地块参与其中包河区巢湖市各有一宗流拍今年以来的不完全统计数据显示合肥市累?#23631;?#25293;的地块已经超过10宗以上个别地块甚至出现连续两次流拍的情况

              中国指数研究院数据显示2018年前三季度全国300个城市各类用地成交楼面均价2220元/平方米同比下跌8.2%平均溢价?#39280;?6.1%;其中住宅用地成交楼面均价3881元/平方米同比下跌6.5%溢价?#39280;?8.3%较去年同期下降21.1个百分点

              中国指数研究?#21512;?#20851;负责人分析认为一方面2017年品牌房企整体拿地规模处在历史最高水平基数偏高;另一方面今年以来受土地出让条件严苛以及企业资金压力骤升影响品牌房企拿地更趋谨慎拿地规模有所下降;同?#20445;?#20225;业拿地布局下沉三四线?#24425;?#25343;地金额下降的重要原因

              中原地产首席分析师张大伟表示地方政府加大土地供应力度开发商对热点城市?#35753;?#21306;域的地块不再盲目?#38395;模?#19981;少以往的地王邻居并没有拍出地王价格这是市场降温的重要信号

              三是供应量与流拍数均创新高WIND资讯统计显示2018年以来全国100大中城市住宅用地供应数?#30475;?232宗创2014年以来同期新高同比去年增长26.20%与?#36865;保?#22303;地流拍却在蔓延

              中国指数研究院提供的数据显示2018年1至8月全国300城共推出各类用地18468宗流拍890宗地块占推出土地宗数的4.8%较2017年上升1.2个百分点从各城市流拍土地宗数来看部分东部沿海城市成为土地流拍的主要区域如宁波泰州滨州?#30452;?#27969;拍了38宗41宗53宗;从土地流拍宗数占推出土地数的比重来看主要集中在部分经济实力较弱的中西部城市如西宁银川太原

              东吴证券研究报告认为从地域分布看河南省流拍数量居首位2018年1至8月已超百块华东地区的山东浙江安徽?#24425;?#22303;地流拍事件多发区紧随其后的是四川贵州等省份总的来看经济欠发达或偏远地区市场热度不够土地被流拍的概率更大

              中信建投研报统计认为以土地宗数为口径今年以来流拍?#35797;?%流拍率高于近轮周期中最低迷的2014年尤其是一线城市流拍率更是在二季度创下17%的最高值上海克而瑞地产研究员吴嘉茗分析称全国土地市场成交规模仍然维持高位随着?#27426;?#32447;城市供地规模?#20013;?#22686;加未来土地流拍现象将增多

              有利可图的地块越来越少

              针对土地流拍频发的现状业内人士分析认为?#20013;?#20005;格调控影响房企预期融资环境收紧房企回避风险土地出让条件更加苛刻是导致当前土地市场流拍现象增加的三大因素

              ?#20013;?#20005;格调控影响着房企预期根据中国指数研究院数据2012年以来百?#20146;?#23429;用地成交楼面均价?#20013;?#19978;涨2017年达到历史最高值超过5000元/平方米在严格限价背景下偏高的地价压缩了企业的盈利空间降?#22303;?#20225;业拿地积极?#28020;?#19978;海易居房地产研究院副院长杨红旭等人士认为开发企业?#38498;?#24066;判断由过去的乐观转为谨慎甚至悲观土地流拍也意味着开发商不看好未来市场不敢贸然加大房地产市场投资

              当前由于融资环境收紧房企主动规避风险中信建投研报认为此轮流拍的动因与上一轮不同2014年是因为销售市场低迷导致开发商拿地能力与意愿均十分疲弱?#27426;?#36825;一轮在需求端销售市场稳定的情况下流拍蔓延主要是房企基于利润率以及去杠杆背景之下的主动理性选择

              业内人?#31185;?#36941;认为当前房地产企业债务重压在身据恒大研究院资料显示截至2018年6月底除民间融资和类金融机构贷款房企有息负债余额约19.2万亿元其中规模最大的是房地产开发贷为9.6万亿元具体看从2018年下半年到2021年房企集中兑付的有息债务规模?#30452;?#20026;2.9万亿元6.1万亿元5.9万亿元和3.4万亿元2022年及?#38498;?#20849;0.9万亿元从今年下半年到2021年房企即将进入偿债高峰房企现金流面临考验一位业内人士说截至9月10日A股总市值为5.73万亿美元也就是说房企未来的债务总额将相当于A股总市值的近一半

              易居企?#23548;?#22242;副总裁于丹丹等业内人士表示面对国内趋紧的融资环?#22330;?#35843;控高压下的销售受阻?#22270;?#20013;的偿债压力等企业资金进一步承压拿地积极性减弱土地流拍数量增加

              与?#36865;保?#37096;分地块出让条件严苛?#24425;?#27969;拍现象增加的一个重要原因天津自今年4月以来住宅用地流拍地块全部要求限地价竞自持?#21495;?#24314;总规划建筑面积189万平方米?#26412;?#20170;年1月?#20004;?#20303;宅用地共流拍六宗其中四宗地块为限竞房两宗地块为共有产权住房

              对于今年土地流拍加剧的原因中国指数研究院分析认为限地价限房价竞自持?#21495;?#24314;共有产权用地等成为热点城市推地的重要要求对于企业来说这些限制条件给项目盈利和周转带来了压力?#20113;?#19994;资金支持提出了更高的要求企业拿地更加谨慎

              房企在计算了成本收益之后觉得有利可图的地块越来越少所以拿地的积极性越来?#38477;͡?#27491;荣集团投资部相关负责人说在销售端政府给开发商规定了价格实行限价;在供应端政府的起拍价定得比较高给开发商留下的盈利空间非常低

              张大伟则认为许多地块处于远?#35760;?#32780;且地块有多重复杂的属性土地配建复杂导致房地产企业拿地意愿不?#33499;?房企资金压力越来越大非优质地块?#20113;?#19994;吸引力下降;2018年楼市继续严格调控房企对未来房地产市场看法出?#22336;?#21270;大部分房企拿地积极性?#20013;?#19979;调

              土地市场现回归理性信号

              业内人士认为一方面地价?#27426;?#19979;行将引导消费者预期促使房价进一?#20132;?#24402;理性;另一方面土地供应大增折射地方政府财政压力?#27426;?#21152;大尤其需要警惕三四城市因供应增加带来新的库存

              新城控股集团高级副总?#38376;费?#25463;表示流拍土地增多并非是楼市下行的预兆更多是土地市场回归理性的信号过去20多年地价的?#27426;?#19978;涨传导至新房房价进而影响周边二手房价格构成了中国房价?#27426;?#19978;涨的逻辑链条他说

              深圳综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁说从成本法的角度来说地价下跌对房价的回调是一个有利的条件同?#20445;?#36824;要看市场的因素供需关系和调控?#19981;?#24433;响房价的最终定价

              此外一些业内人士指出要关注地方财政压力相关研?#21208;?#26126;土地出让收入作为政府性基金收入的重要组成部分对地方财政制?#30002;?#29992;显著

              东吴证券研究数据认为国有土地使用权土地出让收入占全国政府性基金收入的比重2015年以来上升趋势明显进入2018年此数值均在85%以上近几个月虽然略有下降但?#28304;?#20110;高位为了解决吃紧的地方?#23631;?#22320;方政府只能出让土地弥补缺口从而造成土地成为地方财政融资的重要?#35797;A?#22303;地流拍或将成为地方?#23631;?#21046;?#23478;?#32032;

              中原地产数据显示今年前8个月50大城市累计卖地2.47万亿元同比上涨28%再创历史新高申万宏源研究报告认为今年上半年土地出让创新高与地方财政紧张存在?#27426;?#20851;系

              广东省政府研究中?#38590;彩?#21592;李惠武表示当前国?#33402;?#22312;加快推进社会治理能力现代化就必须让?#35797;?#19979;沉基层解决中央与地方财税分配矛盾让地方事权与财权相匹配最终破解土地财政?#34180;?/p>

              此外需要提升供应科学性防止新库存?#34180;?#22269;家统计数据显示8月末全国商品房待售面积70870万平方米比7月末减少512万平方米连续6个?#24405;?#23569;去化周期处于历史低位

              受产业环?#22330;?#20154;口净流入规模家庭收入等影响三四线城市一直是房地产高库存重?#26234;保?#20026;了增加财政收入三四线城市已经开启新一轮加大供应根据中国指数研究院数据2018年上半年各类用地推出量增加其中住宅用地推出?#23458;?#27604;增长超三成2018年上半年全国300个城市共推出各类用地10.8亿平方米同比增长34.2%其中住宅用地推出5.0亿平方米同比增长30.4%;商办用地推出1.2亿平方米同比增长15.6%

              分线来看各线城市住宅用地推地均加速其中?#27426;?#32447;城市推出?#23458;?#27604;?#30452;?#22686;长12.6%29.5%三四线城市共推出2.9亿平方米同比增长32.9%增幅最大

              受中国指数研究院监测的三四线城市在7月共成交土地1384宗成交土地面积5880平方米环比增加20%同比增加21%此外这些城市?#39184;?#25104;土地出让金1497亿元同比大涨41%

              易居研究院智库中?#38590;?#31350;总监严跃进说房地产去库存供给侧?#27597;?#25104;果来之不易要防止三四线城市迫于财政压力大幅增加土地供应造成水多了?#29992;?#38754;多了加水的死循环

              李书欣 本文来源经济参考报 责任编辑李书欣_HB03
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